Mua nhà tại Mỹ

Không. Việc sở hữu bất động sản nhà ở tại Mỹ không đòi hỏi thẻ xanh, thị thực hay quốc tịch, và người mua vẫn có thể hoàn tất giao dịch trong khi đang sinh sống ở nước ngoài. Giấy tờ có thể ký từ xa, và nhiều giao dịch được hoàn tất bằng kết hợp chữ ký điện tử và bộ hồ sơ công chứng.

Điều quan trọng không kém là hiểu chiều ngược lại: việc mua bất động sản không tạo ra bất kỳ quyền cư trú nào tại Mỹ, không rút ngắn bất kỳ quy trình nhập cư nào và không cấp bất kỳ loại thị thực nào. Bất kỳ ai nói khác đi đều đang cung cấp thông tin sai lệch cho bạn.

Việc sở hữu bất động sản đi kèm nghĩa vụ thuế và báo cáo, tùy thuộc vào nơi cư trú, cấu trúc sở hữu và thu nhập mà bất động sản tạo ra. Đây là những câu hỏi dành cho chuyên gia thuế xuyên biên giới, không phải cho một trang thông tin bất động sản.

Hai mục đích này dẫn đến hai loại bất động sản khác nhau. Một căn nhà bạn định ở được đánh giá dựa trên vị trí bạn muốn sống, khu vực trường học, khoảng cách di chuyển và cảm giác sống hằng ngày. Một bất động sản đầu tư được đánh giá dựa trên khả năng sinh lời, mức độ vận hành ổn định và chi phí duy trì tình trạng tốt.

Quyết định này ảnh hưởng đến gần như mọi lựa chọn tiếp theo: thị trường, thiết kế mặt bằng, mức độ nội thất, khả năng vay vốn, và liệu bất động sản có cần một bên khác quản lý khi bạn không có mặt tại đó.

Hãy thẳng thắn với chính mình về việc bạn đang làm gì. Những bất động sản được mua để phục vụ cả hai mục đích cùng lúc thường không phục vụ tốt cho mục đích nào, đặc biệt khi những tháng gia đình sử dụng cũng chính là những tháng có khả năng sinh lời cao nhất.

Một giao dịch mua điển hình diễn ra theo trình tự quen thuộc: xác định mục tiêu và ngân sách, tập hợp đội ngũ hỗ trợ, xác định thị trường, xem xét các bất động sản tiềm năng, đưa ra đề nghị bằng văn bản, ký hợp đồng mua bán và đặt cọc vào tài khoản ký quỹ (escrow) hoặc công ty làm thủ tục trung gian.

Giai đoạn trong thời hạn hợp đồng là lúc công việc thực sự diễn ra. Các bước kiểm tra hiện trạng nhà được thực hiện, hồ sơ pháp lý được rà soát để phát hiện khoản nợ hay vướng mắc, việc thẩm định giá và xét duyệt vay vốn (nếu có) được tiến hành, và các vấn đề phát hiện được sẽ được sửa chữa, thương lượng lại hoặc chấp nhận. Hợp đồng thường quy định thời hạn cụ thể để hoàn tất các bước rà soát này.

Ngày hoàn tất giao dịch (closing) là lúc quyền sở hữu được chuyển giao và các khoản tiền được thanh toán. Sau đó, bất động sản cần được mua bảo hiểm, đăng ký nghĩa vụ thuế địa phương và cấp bang, đấu nối các dịch vụ tiện ích, và — nếu là bất động sản đầu tư — được chuẩn bị, trang bị nội thất và đưa vào vận hành.

Thời gian hoàn tất khác nhau tùy trường hợp. Giao dịch trả tiền mặt có thể hoàn tất trong vài tuần; giao dịch có vay vốn thường mất nhiều thời gian hơn vì bên cho vay kiểm soát một phần lịch trình.

Giá niêm yết không phải là toàn bộ chi phí sở hữu. Vào ngày hoàn tất giao dịch, người mua thường phải trả phí làm thủ tục sang tên và ký quỹ, phí đăng bộ, các khoản phí của bên cho vay (nếu có vay vốn), thuế bất động sản và bảo hiểm trả trước, cùng chi phí kiểm tra hiện trạng hoặc đo đạc.

Sau khi hoàn tất giao dịch, cần dự trù thuế bất động sản định kỳ, bảo hiểm, tiện ích, bảo trì và quỹ dự phòng cho các hạng mục lớn như mái nhà, hệ thống sưởi và điều hòa. Một số khu dân cư còn có thêm phí quản lý của hiệp hội chủ nhà (HOA).

Một bất động sản đầu tư có thêm lớp chi phí vận hành riêng: trang bị nội thất và setup ban đầu, phí quản lý, dọn dẹp, vật tư tiêu hao, phí nền tảng đặt phòng, giấy phép nếu thành phố yêu cầu, và những giai đoạn bất động sản bị trống. Bất kỳ dự phóng nào bỏ qua tỷ lệ trống phòng và chi phí bảo trì đều không đáng tin cậy.

Người mua xuyên biên giới cũng nên dự trù chi phí chuyển đổi ngoại tệ, phí chuyển tiền và chi phí tư vấn chuyên môn.

Giao dịch trả tiền mặt đơn giản hơn. Không cần đáp ứng yêu cầu của bên cho vay, lịch trình ngắn hơn, và đề nghị mua thường có sức cạnh tranh cao hơn vì bên bán ít lo ngại giao dịch đổ vỡ. Cái giá phải trả là sự tập trung vốn: phần lớn nguồn vốn của bạn nằm trong một tài sản duy nhất.

Một số ngân hàng tại Mỹ có cung cấp khoản vay cho công dân nước ngoài, thường yêu cầu khoản trả trước lớn hơn, lãi suất cao hơn và nhiều hồ sơ chứng minh hơn so với người dân bản địa. Điều kiện cụ thể tùy thuộc vào bên cho vay, loại bất động sản và cách chứng minh thu nhập của người vay.

Vay vốn khuếch đại kết quả theo cả hai hướng. Nó có thể cải thiện tỷ suất lợi nhuận trên vốn khi bất động sản vận hành tốt, đồng thời tạo ra một nghĩa vụ tài chính cố định phải đáp ứng ngay cả trong những tháng bất động sản hoạt động không tốt. Dù chọn hướng nào, hãy mô hình hóa bất động sản với giả định thu nhập thận trọng và kiểm tra xem nó có còn khả thi hay không.

Một thị trường là tập hợp các điều kiện cụ thể, không phải cảm tính. Hãy xem xét xu hướng dân số và việc làm, cơ cấu người sử dụng lao động, tương quan giữa giá nhà và giá thuê, nguồn cung nhà ở mới, mức thuế bất động sản và cách luật chủ nhà - người thuê vận hành tại bang đó.

Đối với thuê ngắn hạn và trung hạn, cần thêm vào đó tình hình pháp lý tại địa phương và nguồn cầu thực tế. Bệnh viện, trường đại học, sân bay, căn cứ quân sự và các nhà tuyển dụng lớn tạo ra nguồn cầu ổn định, lặp lại, ít phụ thuộc vào tính mùa vụ của du lịch.

Những thị trường nổi tiếng không tự động là lựa chọn tốt hơn. Giá tại đó thường đã phản ánh sẵn danh tiếng của khu vực, trong khi một thị trường nhỏ hơn với mức giá đầu vào hợp lý và nguồn cầu ổn định có thể dễ vận hành sinh lời hơn. Tōshi Partners hoạt động tại Oklahoma chính vì những lý do này.

Bắt đầu từ chính căn nhà: tuổi đời và tình trạng của mái nhà, nền móng, hệ thống ống nước, điện và hệ thống sưởi - điều hòa. Việc trì hoãn bảo trì là nguyên nhân phổ biến nhất khiến một bất động sản tưởng chừng sinh lời lại ngừng sinh lời.

Tiếp theo, hãy xem xét cách bất động sản thực sự được sử dụng. Số phòng ngủ, phòng tắm, bố cục mặt bằng, chỗ đỗ xe, liệu không gian có phù hợp với gia đình, nhóm bạn hay một chuyên gia đi công tác dài ngày. Một bất động sản phù hợp rõ ràng với một nhóm khách thuê cụ thể sẽ dễ lấp đầy hơn một bất động sản không phù hợp rõ ràng với ai.

Hãy tính toán con số một cách trung thực. Bao gồm thu nhập thực tế, tỷ lệ trống phòng, chi phí dọn dẹp và luân chuyển khách, phí quản lý, tiện ích, thuế, bảo hiểm, sửa chữa và quỹ dự phòng. So sánh kết quả với những gì cùng số vốn đó có thể làm được ở nơi khác, và xem mỗi kịch bản chỉ là một khả năng chứ không phải một dự báo chắc chắn.

Cuối cùng, hãy tách bạch giữa số liệu lịch sử và dự phóng tương lai. Kết quả vận hành thực tế của một bất động sản cụ thể trong một giai đoạn cụ thể là bằng chứng; một kịch bản hướng tới tương lai là một giả định. Đừng bao giờ để hai loại con số này bị trình bày như thể là một.

Khoảng cách địa lý khiến câu hỏi vận hành trở thành vấn đề trung tâm. Cần có người giữ chìa khóa, gặp gỡ nhà thầu, phản hồi khách thuê hoặc khách lưu trú, xử lý sự cố khẩn cấp vào những giờ bất tiện và duy trì tình trạng bất động sản đủ tốt để đảm bảo nguồn thu.

Đây thường là công việc của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Trước khi ký hợp đồng, cần hiểu rõ dịch vụ bao gồm những gì, cách tính phí, ai có quyền phê duyệt sửa chữa và ở ngưỡng nào, tiền được giữ và chuyển như thế nào, cùng tần suất và nội dung báo cáo bạn nhận được.

Hãy hỏi những chi tiết không hào nhoáng nhưng thiết thực: thời gian phản hồi, tiêu chuẩn dọn dẹp, tần suất kiểm tra bất động sản, cách ghi nhận các vấn đề bảo trì, và cách đơn vị quản lý xử lý khi có sự cố xảy ra trong một tháng bất kỳ. Việc giao tiếp đúng múi giờ và ngôn ngữ của bạn quan trọng hơn nhiều chủ sở hữu vẫn nghĩ.

Mục tiêu của tôi là gì, và bất động sản này có phục vụ mục tiêu đó không? Tổng chi phí để đưa bất động sản này vào vận hành là bao nhiêu, chứ không chỉ giá mua? Khoảng thu nhập và chi phí thực tế là bao nhiêu, và điều gì xảy ra nếu thu nhập thấp hơn dự kiến một quý?

Tình trạng thực sự của căn nhà ra sao, và những gì sẽ cần thay thế trong năm năm tới? Quy định địa phương đối với hình thức vận hành tôi dự định là gì, và liệu chúng có thể thay đổi? Tình hình thuế trong hoàn cảnh của tôi ra sao, ở cả hai quốc gia?

Ai sẽ vận hành bất động sản, theo điều khoản nào, và phương án thoát ra sẽ như thế nào nếu tôi muốn bán hoặc thay đổi chiến lược? Nếu người bán, môi giới hay nhà tư vấn không thể trả lời rõ ràng những câu hỏi này, đó cũng là một thông tin quan trọng về cơ hội đó.

Tōshi Partners làm việc với những nhà đầu tư muốn một bất động sản nhà ở tại Mỹ được đánh giá, chuẩn bị và vận hành một cách nghiêm túc thay vì được mua vội vàng. Đội ngũ hỗ trợ xác định mục tiêu, xem xét các bất động sản tiềm năng, điều phối các chuyên gia trong giao dịch, chuẩn bị và trang bị nội thất cho bất động sản, rồi vận hành sau đó thông qua Toshi Stay.

Chính những bất động sản của đội ngũ đang được trang bị nội thất và vận hành ngay lúc này, vì vậy những lời khuyên về vận hành đến từ việc thực sự làm, chứ không phải chỉ mô tả. Ở những vấn đề thuộc về luật sư, chuyên gia thuế hay bên cho vay, Tōshi Partners sẽ nói rõ điều đó và giúp bạn kết nối đúng người.

Nếu bạn đang cân nhắc mua bất động sản tại Mỹ, hãy chia sẻ với đội ngũ về thị trường, ngân sách dự kiến và mục tiêu của bạn. Họ sẽ trả lời thẳng thắn liệu họ có thể hỗ trợ hay không, và bước tiếp theo hữu ích nhất là gì.